Hoe is het met uw VvE?

Cijfers van het CBS geven aan dat er in Nederland zo’n 170.000 verenigingen van eigenaren (VvE) bestaan. Eigenlijk is het Vereniging van Eigenaars, want zo is de titel in het Burgerlijk Wetboek.

Bij een VvE denken veel mensen aan appartementencomplexen, maar een substantieel deel van het totaal aantal VvE’s bestaat slechts uit één of enkele woningen. 135 duizend VvE’s beheren in totaal bijna 1,6 miljoen verblijfsobjecten, waarvan ruim 1,4 miljoen woningen. Van de koopwoningen die deel uitmaken van een VvE is 81 procent onderdeel van een gemengde VvE., dus zowel huur- als koopwoningen.

Wat is een VvE?
Wanneer u een appartement koopt, betaalt u niet voor het huis, maar wordt een appartementsrecht gekocht. Dit betekent dat u het exclusieve gebruiksrecht hebt van uw appartement, ofwel het privégedeelte van het gebouw (uw woning). Maar ook bent u mede-eigenaar van het hele gebouw en bent u daardoor mede verantwoordelijk voor het gebouw. Voor goed beheer bestaat een aantal wettelijke regels. Zo is iedere appartementseigenaar verplicht om samen met de andere eigenaars het gebouw te onderhouden. En om een onderhoudsfonds aan te leggen voor toekomstig (groot) onderhoud. Als u een appartement koopt, bent u automatisch lid van de vereniging van eigenaren. Deze moet zorgen voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw. Bijvoorbeeld de gevel of het dak. Of de parkeergarage, de rookkanalen en de liften. Je kunt niet kiezen voor het lidmaatschap van de VvE, je kunt het lidmaatschap ook niet opzeggen. Als appartementseigenaar ben je automatisch en wettelijk verplicht lid van de VvE. De VvE is een vereniging, dus de meerderheid beslist. Maar bij een besluit moet wel rekening gehouden worden met de belangen van alle eigenaren.

Slapend of actief
Er bestaan ‘slapende’ en ‘actieve’ VvE’s. Bent u lid van een VvE zonder bestuur, of zijn zaken als het onderhoudsplan of de regels in het pand niet geregeld? Dan hebt u waarschijnlijk te maken met een inactieve ofwel ‘slapende’ VvE. Let op: een actieve VvE hoeft nog niet te betekenen dat alles goed is geregeld. Er kan nog steeds een tekort aan geld in het zogenaamde onderhoudsfonds bestaan. Onderzoek daarom voor u een appartement koopt goed hoe de stand van zaken is. Vraag cijfers en verslagen op en – als het kan – praat eens met een bewoner of bestuurder.

Ellende
Ruim 40 procent van de huiseigenaren geeft aan dat het niet goed loopt binnen de VvE. Er ontstaan ruzies en deze hebben vrijwel allemaal te maken met onderhoudskosten of regels. Veel bestuursleden geven aan hun taken neer te leggen vanwege de verstandhouding met de andere bewoners van het complex. Het is niet altijd makkelijk om je buurman aan te spreken op het niet naleven van regels. Of hem of haar te moeten uitleggen dat die omleiding van de regenpijp toch echt moet worden hersteld. Lastiger wordt het indien er niet voldoende geld in het onderhoudsfonds zit en er moet groot onderhoud plaatsvinden. Een verouderd dak dat lekt en eigenlijk volledig moet worden vervangen. Of het voldoen aan een opgelegde verplichting, zoals een aanwijzing na een inspectie door de brandweer. In de vergadering van de VvE moet in voorkomende gevallen besloten worden dat alle eigenaren een (soms groot) bedrag extra moeten betalen. Dat leidt vaak tot spanningen en zelfs de kantonrechter komt er aan te pas. Ook ontstaat er soms onenigheid over investeringen i.v.m. duurzaamheid. Ouderen zijn dan tegen, omdat ze denken ‘het zal mijn tijd wel duren’ en houden voorstellen tegen om zo de maandbijdrage laag te houden.

Uitbesteden
De werkzaamheden van een VvE kunnen een behoorlijke druk op het bestuur leggen. Als VvE kun je alle taken zelf uitvoeren, maar je kunt ook taken uitbesteden. Het beheer van een Vereniging van Eigenaren kent diverse disciplines: financieel beheer, administratief beheer, technisch beheer en bouwkundig beheer. Veel VvE besteden de boekhouding uit, alsmede het onderhouden van een MeerJarenOnderhoudPlan (MJOP).