Kickersbloem 3 van ‘hoofdpijn-dossier’ naar succesverhaal

Hellevoetsluis - Met grote trom werd in 2015 plan Kickersbloem 3 aangekondigd. Het bestemmingsplan was eindelijk definitief na een hele lange aanloop. De eerste grondverwervingen stammen namelijk al uit 2005. Bedrijven zouden in de rij staan voor Kickersbloem 3 (KB3).

Dat bleek niet het geval nadat voorjaar 2017 eindelijk de verkoop van start was gegaan. De aanblik van het nieuwe bedrijventerrein met een aansluiting naar de overkant van het kanaal was desolaat. Bouwcenter Esselink had, afgezien van een aantal kleine bedrijfsruimtes aan de Hopperweg, het rijk jarenlang alleen. De schuld liep op, er werd niet verkocht, de grondprijs had niet de verwachte stijging…Maar het tij lijkt nu definitief gekeerd. Stand van zaken juni dit jaar: nog 10% beschikbaar.

De redactie spreekt wethouder Aart Jan Spoon (Economische zaken en werkgelegenheid, wonen)over zijn ‘hoofdpijndossier’ wat toch nog lijkt te veranderen in een succesverhaal of in ieder geval een verhaal met een beter einde dan lang gedacht.

Verschillende factoren hebben er volgens de gemeente aan bijgedragen dat de verkoop op het bedrijventerrein nu wél van de grond komt: Maasvlakte 2 raakt vol, de Brexit, een ander soort projectleider, het contract met Delta Development alsook de huidige economische situatie zijn samen de katalysator voor de stijgende lijn.

Voorjaar 2022 veroorzaakte de financiële onderbouwing van project KB3 nog voor frictie tussen de fuserende gemeentes. Want zou het een definitieve miljoenenstrop worden dan zou dit op het bordje van de nieuwe gemeente Voorne aan Zee komen. Het geruchtencircuit draaide overuren. Goede gesprekken en het beantwoorden van vele vragen heeft duidelijkheid verschaft bij de buurgemeenten. Volgens wethouder Spoon is de kou helemaal uit de lucht.

De vragen die destijds zijn gesteld door een aantal raadsleden over dit project, en dan vooral het door hen destijds genoemde schuldbedrag van €43 miljoen van gemeente Hellevoetsluis, is blijven hangen bij veel inwoners. Hoe zit dit? “Het is vergelijkbaar met het kopen van een huis. De meeste mensen hebben niet een paar ton bij elkaar gespaard en zullen een hypotheek moeten nemen. En dan heb je dus een schuld. Zo is dat ook met Kickersbloem 3.  De gemeente en de ontwikkelaar hebben geld geleend om grond te kunnen kopen. Daar staat wel een stuk grond tegenover met een bepaalde waarde. In een grondexploitatie wordt met betrekking tot een project meegerekend; aankoop grond, aanleg van wegen, inhuur projectleider en dergelijke. Daartegenover staat de opbrengst zodra de grond verkocht wordt. De totale boekwaarde, waarin dus alle kosten en opbrengsten zitten verwerkt, was op 31 december 2021 ruim 29 miljoen euro. Dat was dus een tussenstand. Met de toen verwachte verkoopprijs zouden we aan het eind van de looptijd van de grondexploitatie eind 2028 een verlies hebben van 4,3 miljoen euro. Maar inmiddels is de verkoopprijs van de grond gestegen; van €190 per vierkante meter naar €230.” 

Als alles voor dit nieuwe bedrag zou worden verkocht dan zouden de cijfers in de plus komen. Maar dat is dus niet beklonken. “We staan wat dat betreft nog niet in de plus, maar dat zit er wel aan te komen” aldus Spoon.

Waarom heeft het project zo’n lange adem nodig gehad? “Aanvankelijk hadden we kleine kavels in de verkoop, dat bleek niet te werken daar hebben we grote kavels van gemaakt. Sindsdien is de verkoop erg hard gegaan. We zijn daardoor uit de kritieke fase, ook door een aantal meevallers, en doorlopen nu een goed traject. Het is mooi dat we Kickersbloem 3 in januari als goedlopend project kunnen overdragen aan de nieuwe gemeente.

In totaal is er 53 hectare grond uitgeefbaar op Kickersbloem 3. Veertien hectare is naar Delta Development (Rotterdam Logistics) in erfpacht gegaan. Kickersvoet heeft 21 hectare van de grond uit fase 3 aan DHG groep (logistiek) verkocht. Het meest recente overzicht van het bedrijventerrein kleurt op twee kavels na geel, oranje en rood. Dat wil respectievelijk zeggen ‘in gesprek, ‘gereserveerd’ of ‘verkocht’. 

De gemeenteraad van Hellevoetsluis werd gevraagd nog meer geld vrij te maken voor Kickersbloem3. Waarom was dat nodig? “Ontwikkelaar Delta Development wilde alleen erfpacht van de gemeente waardoor de gemeenteraad toestemming moest worden gevraagd om 10 hectare aan te kopen van ontwikkelaar Kickersvoet. “Ik had daar zelf vertrouwen in, maar de uitkomst was niet zeker. Het pakte goed uit. Want Delta Development Group ontwikkelt inmiddels samen met European Logistics Real Estate Partners op dit kavel het Rotterdam Logistics Park, een logistiek park met in totaal vijf distributiecentra. We wilden zo min mogelijk risico lopen. Op hetzelfde moment dat we het stuk grond kochten van ontwikkelaar Borstlap tekende ook Delta Development voor de erfpacht. De bedrijfshallen worden overigens eerst gebouwd en daarna wordt bekend welke huurder erin komt.” De boekwaarde van € 23 miljoen voor de aankoop van de gronden wordt op termijn weer terugverdiend middels de erfpachtcanon die betaald moet worden voor het gebruik van de grond. Financieel is dit dus gunstig voor de gemeente. Voor fase 4 van Kickersbloem 3 is nog geen bestemmingsplan of dat door kan gaan is nog de vraag. 

In het oorspronkelijke plan werd een flink aantal banen beloofd namelijk 2500. Is dat nu nog wel realistisch gezien de uitgave van grotere kavels? “We weten nog niet welke bedrijven zich in de hallen zullen vestigen. Daarom is het lastig te zeggen voor hoeveel mensen er werkgelegenheid zal zijn. Of het nu om kleine of grote bedrijven gaat die zich op Kickersbloem 3 vestigen, het is sowieso moeilijk in te schatten hoeveel mensen er zullen gaan werken.”

Veel inwoners maken zich zorgen over de verkeersdrukte die zal gaan toenemen op Kanaaldijk West (N494). Hoe gaat de gemeente zorgen voor doorstroming op de toch al drukke weg richting Spijkenisse?  Dat er meer verkeer komt door dit bedrijventerrein is volgens de wethouder ‘zo klaar als een klontje’. “Logistiek heeft over het algemeen veel verkeersbewegingen. Maar dat hangt echt af van wat voor producten worden vervoerd door zo’n logistiek bedrijf. We hebben onderzoek laten doen en daaruit is gebleken dat er niet per se extra verkeersdrukte zou komen omdat we nu grotere kavels in plaats van meerdere kleine kavels, uitgeven. Het hangt helemaal van het bedrijf af wat zich er uiteindelijk zal gaan vestigen.”

Er zou een ontsluiting, de zogeheten Oostelijke Randweg, komen vanaf de Brabersebrug richting N57. Gaan deze plannen door? “Jazeker, zodra van fase 3 van Kickersbloem 3 drie kwart verkocht is, moeten we beginnen met de aanleg van een ontsluiting vanaf de Brabersebrug naar de N57. Dat zijn wel namelijk contractueel verplicht aan de kopers van de grond op KB3. Zij hebben deels meebetaald aan de aanleg van deze weg.” Oorspronkelijk was de bedoeling om de weg naar de ovonde op de Nieuweweg te leiden en zo naar de N57. De Oostelijke randweg komt er.  Maar of de oorspronkelijke plannen uit het bestemmingsplan van 2015 ook in de huidige tijd nog passen is nog maar de vraag. Spoon: “We gaan de komende tijd uitzoeken wat het beste tracé is. Daarbij kijken we naar wat het beste is voor het verkeer, voor de financiën, en ook voor de snelheid van de aanleg. Hier hebben we een jaar voor uitgetrokken.”

Met de Oostelijke randweg is bedrag van €8.7 miljoen euro gemoeid. De Oostelijke randweg is voor 4.2 miljoen euro toe te rekenen aan Kickersbloem 3 en een bedrag van 4.4 miljoen euro komt op het bordje van de gemeente. Hier zal naar verwachting in 2023 een raadsvoorstel en raadsbesluit aan de gemeenteraad worden aangeboden om dit geld beschikbaar te stellen. Bij de uitwerking van het tracé voor de Oostelijke randweg dient nader bekeken te worden of de kosten hoger of lager uitvallen en is afhankelijk van welk tracé de voorkeur heeft. De MRDH heeft destijds wel de Brabersebrug en de kruising Kanaaldijk gesubsidieerd, maar subsidie heeft géén betrekking op de Oostelijke Randweg. 

Ook de plannen om van N57 tot aan de eerste rotonde naar Hellevoetsluis (Nieuweweg) een vierbaansweg te maken liggen er, dat is gunstig voor Hellevoetsluis. ” Het traject voor de zogenoemde ‘patatweg’ waarbij met klankbordgroepen gekeken wordt naar een alternatief voor het vrachtverkeer van Farm Frites loopt nog, daar kan de wethouder vooralsnog geen uitspraken over doen.

Er is sprake geweest van een wietkwekerij op Kickerbloem 3. In hoeverre zijn deze plannen gevorderd?
Voor de hal die ruimte moet gaan bieden aan de kweker betrokken bij het landelijke wietexperiment worden al de nodige werkzaamheden verricht. “De eerste palen zijn inmiddels de grond in gegaan. Dit pand zal van de nodige extra beveiligingsvoorzieningen en overige voorzieningen worden getroffen. Het is eigenlijk puur toeval dat ook de productie van deze wiet ook in Hellevoetsluis zal gaan plaatsvinden omdat Kickersbloem 3 hier een geschikt kavel voor beschikbaar had.”

Er zou ook een migrantenhotel op het nieuwe bedrijventerrein gevestigd worden?
“We zijn nog steeds in gesprek met initiatiefnemers van het migrantenhotel. Het is geen eenvoudig en zelfs gevoelig proces. Ik verwacht voordat de fusie Voorne aan Zee rond is, meer duidelijkheid over waar het precies komt en hoe we dit gaan doen. De raad vindt dit nog steeds een goed idee, alsook de andere twee gemeenten, Brielle en Westvoorne. Wat ik verwacht van de initiatiefnemer is dat ze het probleem in de wijken oplossen. Woningen die nu door arbeidsmigranten worden bewoond, moeten weer beschikbaar worden voor een Hellevoets gezin. Ook moet het niet zo zijn dat er mensen vanuit het Westland hier in het migrantenhotel komen wonen, dat is niet de bedoeling. Als de Blankenburgtunnel eenmaal klaar dan is de reistijd richting Westland enorm verkort. Dus daar willen we op voorhand afspraken over maken.”